Étape 2 · Construire un dossier crédible · Leçon 1 sur 4
Terrain à Madagascar : titre, certificat, bail
Un terrain ne sert de garantie que si ses pièces disent la même chose que le registre et que le sol. Vous allez lire un certificat de situation juridique, puis passer votre propre terrain par les questions qu’un analyste se pose.
Ce que dit un certificat de situation
La pièce qu’un analyste demande en premier pour un terrain
Voici un certificat de situation juridique, délivré pour une parcelle de la côte est destinée à un projet hôtelier. Il a l’air ordinaire. Ouvrez les lignes une par une.
Cliquez une ligne pour l’ouvrir.
Titre foncier n° 4182-TMCommune d’Ambila · 3 ha 12 a 40 ca
Le numéro d’inscription au livre foncier et la surface inscrite. C’est l’identité du terrain. Cela ne prouve pas encore vos droits sur lui.
Propriétaire inscrit : R. H., personne physiquemutation transcrite le 18 juin 2021
Qui figure au registre aujourd’hui, et depuis quand. Une vente passée après la vôtre apparaît ici, et nulle part ailleurs.
Inscription hypothécaire n° 1142prise le 9 avril 2019 au profit d’une banque · non radiée
Une hypothèque inscrite deux ans avant la vente, et toujours en vigueur. Elle suit le terrain, quel que soit son propriétaire.
Ce terrain garantit la dette de quelqu’un d’autre. Tant que l’inscription n’est pas radiée (effacée du registre), aucun prêteur n’acceptera de passer après elle.
Oppositions et saisies : néant
Rien ne bloque la vente du bien à ce jour. Une saisie prise par un créancier du vendeur apparaîtrait sur cette ligne.
Bornage : procès-verbal du 14 juin 2024géomètre assermenté · plan coté annexé
La délimitation sur le terrain la plus récente. Deux ans, c’est récent. Dix ans dans un quartier qui a changé, beaucoup moins.
Exemple inventé pour l’exercice, sur le modèle d’un vrai certificat. L’hypothèque date de 2019, la vente de 2021 : personne n’a demandé de certificat le jour de la vente.
Le titre est authentique, l’acte notarié aussi, et la personne inscrite est bien propriétaire. Ce terrain ne peut pourtant pas servir de garantie, à cause d’une ligne de 2019 jamais radiée. Le titre dit qui possède. Le certificat de situation juridique (CSJ) dit ce qui pèse sur le terrain à une date donnée.
On le demande à deux moments, avec deux exigences différentes, justes l’une et l’autre. Pour un dossier de financement, les financeurs veulent un CSJ de moins de trois mois. Pour un achat, la prudence veut un CSJ daté du jour de la signature, ou de la veille : c’est ce jour-là que vous payez.
Titre, certificat foncier ou rien
Huit parcelles sur dix n’ont aucun document légal
C’est l’estimation de la Banque mondiale, reprise par le département d’État américain dans son rapport 2025 sur le climat des investissements. Sur plus de dix millions de parcelles, environ 80 % sont occupées sans document légal. Votre terrain relève de l’un de trois régimes, et l’investisseur veut savoir lequel avant tout le reste.
Sources : Banque mondiale, citée par le rapport 2025 du département d’État ; Observatoire du foncier, Programme national foncier II ; loi 2006-031 sur la propriété privée non titrée.
Beaucoup de porteurs de projet l’ignorent : le certificat foncier n’est pas un titre de second rang. L’article 12 de la loi 2006-031 lui donne la même valeur. La différence tient à la solidité de l’enquête derrière lui, et à sa disponibilité. Seules 594 communes, environ 37 % du pays, ont ouvert un guichet foncier. En 2019, un tiers de ces guichets avaient cessé de fonctionner faute de moyens.
- Sous contrôle étranger : le bail
- Les pièges, question par question
- Des pièces vraies, une vente fausse
- Le bornage
- Dans votre dossier
- Trois questions
- Avant de déposer le dossier
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Les mots de cette leçon
Chaque mot renvoie à sa définition complète dans le glossaire.
- Titre foncier
- Le document qui atteste d’un droit de propriété sur un terrain. À Madagascar, c’est un point de départ, pas une preuve.
- Certificat foncier
- À Madagascar, le papier délivré par la commune qui reconnaît vos droits sur un terrain non titré ; plus fragile qu’un titre.
- Certificat de situation juridique
- L’état à jour d’un terrain au service foncier : qui en est propriétaire, et ce qui pèse dessus.
- Bail emphytéotique
- Une location de très longue durée, jusqu’à 99 ans, qui donne des droits presque équivalents à la propriété.
- Bornage
- La délimitation physique du terrain par un géomètre, avec des bornes posées et un plan.
- Prescription acquisitive
- Devenir propriétaire d’un terrain parce qu’on l’occupe ouvertement et sans interruption pendant longtemps, sous des conditions fixées par la loi.
- Chargé d’affaires
- La personne du financeur qui suit votre dossier, l’étudie et le présente au comité.
- Expertise indépendante
- L’évaluation d’un bien par un professionnel extérieur, qui engage son nom sur la valeur qu’il écrit.
- Statuts
- Le contrat fondateur de la société : qui décide quoi, à quelle majorité, et comment les parts se cèdent.
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